根据《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条只规定了占用业主共有道路、其他场地上用于停放汽车的车位属于业主共有，并未包括地下车库，原因在于：其一，地下空间利用权虽然包含在土地使用权之中，但其并非随专有部分的购买而当然取得，地下空间利用权的归属要根据规划来确定。地上建筑物与土地使用权不可分割使用的原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。因此，地下车库所占用的土地使用权，不能当然认为属于业主共有。其二，地下车库作为独立的使用对象，不必然属于小区共用的公共设施，故地下车库的归属应通过约定进行。这种约定，往往要看地下车库的建设是如何规划建设的，这样才能确定地下车库的产权。

在第1个问题中，回答了地下车库的归属问题，地下车库的归属应当通过约定，即要看当时是如何规划建造的。地下停车库如果不是人防工程改建，同时又不计入小区公摊面积，可以进行买卖，一般都能办理产权证。如果地下车库是开发商自己掏钱建设的，他就有权进行出售或出租。此外还有一种情况是，开发商或物业所销售的地下车位属于人防工程，只是经过批准被改为临时车位。在现实中，一般的小区的地下车库都是作为小区公共配套设施的，不能单独进行买卖，但这种车库可以租赁。故有的小区所说的“卖车位”，仅仅是一个长期的租赁关系，没有产权证。故在现实中，开发商开发地下车库并牢牢控制着地下车库的“产权”，并进行买卖。业主需要联合起来，维护自己的合法权益。